【案情】

　　起訴人：陳XX，男，28歲，德正公司職工?

　　趙XX，女，25歲，德正公司職工。?

　　宋XX，男，31歲，原德正公司職工。

　　起訴人訴稱，我們是××局調(diào)派到××師事務(wù)所的在編正式職工，根據(jù)國家政策規(guī)定，各會計(審計)師事務(wù)所務(wù)必于1999年12月31日前與其主管部門脫鉤。××局與××師事務(wù)所，為如期完成脫鉤改制任務(wù)，雙方協(xié)議為在職職工解決好遺留問題。因此，部分職工以德正公司(當時暫用名)的名義，與××局及××局簽訂了協(xié)議，以福利分房價格，購得了15套住房。每名職工房款3萬元左右，通過市審計師事務(wù)所于1999年9月交給了××局。15名職工按照各自的工作條件制定了分房標準，把15套房子也具體分到個人，即每個職工所買房子已經(jīng)特定化，只是等原住戶騰出后交付。?

　　2000年1月，德正公司更換法定代表人，由于三起訴人持反對態(tài)度，便遭到德正公司的報復(fù)，德正公司找到××局，要求為三起訴人退房，同時對起訴人以在德正公司內(nèi)的簡易住房被停水、停電、停氣并罰款相威脅，要求其遷出。三起訴人多次到××局索要購房鑰匙未果。為此雙方發(fā)生糾紛，三起訴人訴至法院，請求被告德正公司、被告××局交出鑰匙，并出具辦理房產(chǎn)證的手續(xù)。?

　　【審判】

　　區(qū)人民法院收到三起訴人的訴狀之后，經(jīng)審查認為，三起訴人與被告××局、德正公司之間的糾紛是因××局與××事務(wù)所脫鉤改制引起的房產(chǎn)糾紛，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第112條、《最高人民法院〈關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知〉》第3條的規(guī)定，裁定如下：對三起訴人的起訴，本院不予受理。?

　　一審裁定后，三起訴人不服，依法向市中級人民法院提起上訴。市中級人民法院裁定維持一審結(jié)果。?

　　【評析】

　　本案是一起損害他人住房權(quán)利的案件。對該類案件法院內(nèi)部對是否受理有不同意見，有的主張應(yīng)予受理，有的主張不予受理，本案采納了后一觀點。引用的法律依據(jù)是1992年11月25日，最高人民法院"法發(fā)(1992)38號解釋"，《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第3條即"凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整的劃拔、機構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍。當事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，告知其找有關(guān)部門申請解決。"本案三起訴人與二單位的房產(chǎn)糾紛，是因機構(gòu)撤并引起、也屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房糾紛，因此法院依法作出了不予受理的裁定。但筆者認為，對因機構(gòu)撤并引起的單位與職工之間的房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)分類對待，具體案情具體分析，以使案件得以正確處理。如果認為糾紛的一方是職工，一方是單位，就一律認定為單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛，機械地適用"法發(fā)(1992)38號解釋"，不利于維護職工合法權(quán)益，不利于維護社會正義，不利于維護社會穩(wěn)定。判斷一起糾紛是否屬于民事訴訟范圍，主要有兩個標準，一看糾紛的雙方當事人是否是平等主體，再看糾紛的實質(zhì)內(nèi)容是否是因人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系而引發(fā)的民事權(quán)益糾紛�！睹穹ㄍ▌t》第2條規(guī)定，民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系�！睹袷略V訟法》第3條規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的訴訟。判斷單位與職工之間的房地產(chǎn)糾紛是否屬于法院受理的范圍，對"法發(fā)(1992)第38號解釋"必須根據(jù)《民法通則》和《民事訴訟法》的立法精神和基本原則予以正確理解和適用。根據(jù)以上原則和標準，筆者認為，法院受理本案，更合乎法律的宗旨。其理由如下：?

　　一、從起訴人與××局之間是否具有平等關(guān)系來看

　　改制前，起訴人是××局的職工，在工作關(guān)系中存在著管理與被管理的關(guān)系，主體地位是不平等的。但在協(xié)議買賣福利住房方面，已轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系中的平等主體。職工購買的是房屋的所有權(quán)，如同購買其他商品所有權(quán)一樣，雙方處在平等的地位，被告代表國家向職工出售房屋，職工作為民事法律主體向國家購買房屋。福利住房的購買價格低，是考慮了職工應(yīng)享有的福利因素，福利是起訴人作為原國家正式職工，依法、依政策應(yīng)該享受到待遇，不是國家恩賜給職工的，而是職工作為其與國家多年的勞動關(guān)系依法應(yīng)當?shù)玫降模�最終是屬于職工本人所有的。在買賣房屋關(guān)系中既然作為一定價值計算在價格之中，福利價值之外的價值已用貨幣形式支付給被告。因此，作為職工得到房屋所付出的價值與房屋的交換價值是等價的，是符合普通的民事買賣關(guān)系特征的，雙方的民事法律地位是平等的。

　　二、從起訴人與被告之間的糾紛是否屬財產(chǎn)關(guān)系看?

　　雙方因買賣房屋發(fā)生糾紛，很明顯屬財產(chǎn)關(guān)系糾紛，理由不再贅述。

　　三、從是否成立買賣房屋合同方面講?

　　《中華人民共和國合同法》規(guī)定，當事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。由于是事務(wù)所改制，職工面臨要脫離國家機關(guān)，改變國家機關(guān)工作人員身份的不利境地，職工提出要按福利房價購買住房，在××局有住房并能為職工解決的情況下，職工以德正公司的名義與××局、××局簽訂了購房協(xié)議并加蓋了公章，××局也收受了房款，雙方買賣關(guān)系不僅確定下來，而且起訴人已經(jīng)履行完畢。很明顯，雙方已經(jīng)成立了買賣房屋合同。依法成立的合同，應(yīng)受到法律的保護。?

　　四、從職工買到房子的時間上看?

　　職工買到房子時，是在其事務(wù)所正式脫鉤之前。當時，所有的職工還具備國家機關(guān)工作人員的身份，符合國家職工福利分房的條件、標準。至于改制后的職工，雖然不具備國家機關(guān)工作人員身份，但對于已經(jīng)買到手的房子，應(yīng)該不受影響，況且所買到房子，也是職工支持改制提出的要求。賣方因遲延交房，致使買方辦完脫鉤手續(xù)后還沒有得到房子，而賣方再以買方不具備分房條件拒絕交房，這種用自己的過錯去懲罰他人的做法，更是嚴重違反民事責任歸原則的，是法律所不允許的。

　　五、從××局是否有權(quán)收回房屋來講?

　　起訴人已經(jīng)與被告簽訂了房屋買賣合同，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，任何一方不得擅自解除。不能因為有福利因素，就認為被告有單方解除權(quán)。屬于職工的合法財產(chǎn)(福利)不是被告想給就給，想不給就不給的，一切應(yīng)依法進行。第一點中已經(jīng)闡明，房屋價格比市場價格低，并不否認雙方是等價的買賣關(guān)系，購房合同已經(jīng)成立且已部分履行。因此，被告不但沒有權(quán)利收回房屋，而且有義務(wù)交付房屋，履行協(xié)議。

　　六、從德正公司是否有權(quán)退房來講?

　　本購房協(xié)議盡管是由單位(暫用名：德正公司)與××局簽訂，但就其實質(zhì)，購房主體應(yīng)是事務(wù)所的職工。因為職工是購房的實際受益者，房子的價格也是按每個職工的工齡、職務(wù)等條件確定的，很明顯買方是職工。德正公司在協(xié)議上簽字，作為單位是不具備福利分房的條件的，只是職工的代理人而已。因此，后來的德正公司法人代表是無權(quán)放棄所購房屋的。退一步講，既便德正公司是合同主體，職工是受益的第三人，那么德正公司與××局的行為，明顯符合《合同法》第52條第1款第(2)"惡意串通、損害國家、集體、第三人利益"的行為，也是無效的。職工的合法權(quán)益，應(yīng)受法律保護。?

　　七、法院如果不予受理，從后果上看?

　　本案法院如果不予受理，三起訴人的合法權(quán)益很能難實現(xiàn)。最終會造成這樣一種事實，單位改制前主管局作出的承諾，有關(guān)領(lǐng)導可以隨意不負責任地違背，損害職工的重大合法權(quán)益，使本來就處于弱勢的改制職工，再得不到公正司法的救濟，對個人、社會、國家都無公平正義可言。?

　　綜上，應(yīng)該正確理解最高人民法院"法發(fā)(1992)38號《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》"第3條的精神實質(zhì)，對其作出限縮性解釋。對因機構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛中，凡是屬于職工、單位已經(jīng)平等協(xié)商達成協(xié)議后，又出現(xiàn)一方反悔性質(zhì)的糾紛，法院就應(yīng)當受理。

　　注：本案盡管法院沒有受理，但二審法院及時向有關(guān)部門發(fā)出了保護職工利益的司法建議書，引起了該部門的重視。在有關(guān)部門的關(guān)心下，三職工的合法利益最終得到了維護。

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