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房地產(chǎn)廣告必須嚴(yán)格落實(shí)合同法
2016-04-12作者:未知來源:勞動(dòng)法律網(wǎng)

  “買房就能上××小學(xué)”、“距國貿(mào)僅30分鐘”,從2月1日開始,這些話語不能在售樓廣告中使用了。國家工商總局日前發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》,該規(guī)定將于2月1日起施行。其中要求房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確,不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。其中規(guī)定,房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

  根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)廣告上關(guān)于買房之后的福利性承諾并非要約邀請,關(guān)于辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾內(nèi)容屬于要約行為,既然有福利性承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告屬于要約行為,那么就意味著消費(fèi)者要在預(yù)期之內(nèi)實(shí)現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容,否則房地產(chǎn)商就涉嫌違約。辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)并非簡單依靠房地產(chǎn)商就能實(shí)現(xiàn),辦理戶口屬于公安機(jī)關(guān)的行政行為,就業(yè)的主動(dòng)權(quán)掌握在用人單位手中,升學(xué)入學(xué)的主動(dòng)權(quán)則掌握在教育行政部門或教育機(jī)構(gòu)手中。房地產(chǎn)商包含福利性待遇的要約缺乏具體確定的內(nèi)容,戶口能否順利辦理主要在于申請人是否符合條件,就業(yè)能否滿意主要看勞動(dòng)者自身能力,升學(xué)入學(xué)要看孩子條件及政策要求,而這些因素是房地產(chǎn)商無法左右的,更不可能違反法律政策幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)福利性廣告承諾。

  對于消費(fèi)者而言,之所以看中房地產(chǎn)商關(guān)于戶口、就業(yè)、升學(xué)等承諾而買房,就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為買了房之后房地產(chǎn)商會(huì)不擇手段地為其實(shí)現(xiàn)目的,但是對于房地產(chǎn)商而言這些福利性承諾僅是幫助實(shí)現(xiàn)而不是必然實(shí)現(xiàn),幫助實(shí)現(xiàn)與必然實(shí)現(xiàn)之間的差異顯而易見。幫助實(shí)現(xiàn)其實(shí)就是提供相關(guān)的咨詢服務(wù)或信息服務(wù)而已,畢竟戶口、就業(yè)、升學(xué)這些群眾普遍關(guān)心的夢想能否照進(jìn)現(xiàn)實(shí),涉及的因素非常多,既有主觀的也有客觀的,僅靠房地產(chǎn)商的能量根本就不可能實(shí)現(xiàn)夢想的必然性,而房地產(chǎn)商之所以在廣告上做出無法必須實(shí)現(xiàn)的承諾,其目的就是為了誘導(dǎo)有相關(guān)需求的人買房。

  根據(jù)合同法精神,商品房買賣合同屬于主合同,但是福利性承諾的內(nèi)容屬于從合同,從合同違約并不代表主合同必然違約,加上從合同的不能履行大部分還因?yàn)椴豢煽沽σ蛩兀缳I受人自身?xiàng)l件不符、法律政策的調(diào)整等等,不可抗力導(dǎo)致的合同無法履行雙方不需要承擔(dān)法律責(zé)任,即便是消費(fèi)者認(rèn)為地產(chǎn)商違約而起訴,也要舉證證明因?yàn)槲磳?shí)現(xiàn)戶口辦理、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)遭受怎樣的損失,根據(jù)民事法律原則,這種訴求必須以財(cái)產(chǎn)性賠償來體現(xiàn),司法實(shí)踐當(dāng)中,此類證據(jù)很難做到客觀真實(shí)、明確具體,所以證據(jù)規(guī)則不利于消費(fèi)者,畢竟無形化的損失必須具體化,誰主張誰舉證的規(guī)則也不會(huì)改變。

  合同法第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體確定,具體確定就是內(nèi)容不能有歧義性的誤導(dǎo),這就是治理房地產(chǎn)廣告亂象的法律依據(jù)。從法律規(guī)定及司法實(shí)踐中都能看出,房地產(chǎn)商為違法廣告承諾付出的代價(jià)與其賣房獲利相比微不足道,這種決定權(quán)并不掌握在房地產(chǎn)商手中的福利性承諾只會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者,甚至涉嫌公開宣揚(yáng)社會(huì)潛規(guī)則,讓消費(fèi)誤以為房地產(chǎn)商擁有超越法律制度的神奇力量。

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